最近，在阿里法拍网上，珠海一处住宅用地挂了出来，招引了房产圈不少东说念主的把稳。
这块地位置在香洲区南屏洪湾片区，珠海大路南侧、洪湾涌西侧，是土产货一个驰名旧改大盘“洪湾河边”面貌的其中一部分（S5地块）。
地块面积约2.4万平素米，按计较不错建起约9.6万平素米的住宅，起拍价跳跃7.5亿元，策画在2026年2月底开拍。
这块地的使用权属于珠海红湾亿豪置业有限公司，地盘性质是住宅，使用权到2089年。
据了解，地上头前照旧建了一些临时建筑，比如售楼处、样板房和一些绿化失业区，看起来之前是为设立销售作念准备的。
提及洪湾河边这个面貌，了解珠海楼市的东说念主可能若干有点印象，以致会合计有些可惜。
为什么呢？
也曾的弘愿：主城区里的百万方旧改大盘
洪湾河边可不是一个小面貌，它是南屏镇洪湾村的旧村矫正面貌，总用大地积接近25万平素米，合座计较建筑面积高达约120万平素米。
在珠海主城区，这种体量的旧改面貌未几，也曾被委托厚望，倡导是打造一个配套王人全的大型生存社区。
面貌合座地块分为好几部分。
其中，通过合同出让取得的住宅用大地积约19万平素米，另外还有约1.3万平素米是划拨的邻里中心用地，加起来跳跃20万平素米。
这部分又被细分为S1到S3、S5到S7共六块地，其中五块是住宅用地，一块是配套的邻里中心用地。
已有收成：回迁房与配套已部分收场
诚然合座设立碰到了坚苦，但客不雅地说，这个面貌并非毫无发达，它也如实为蓝本的村民作念了一些实简直在的事。
面前，属于回迁房的S1和S2地块照旧一说念建成并托福。16栋楼，3000多套屋子，让2000多户洪湾村民搬进了新家，率先改善了居住环境。
这少量，比较一些迟迟无法鼓吹、村民迟迟无法回迁的旧改面貌，洪湾河边算是收场了基本的欢跃，是值得详情的孝顺。
回迁房/图源：珠海发布
在配套方面，回迁区里的幼儿园照旧在昨年开园，孩子们不错就近上学。S3地块的邻里中心和另一所幼儿园也将近建好恭候托福了。
邻里中心对社区住户来说很进攻，将来不错提供社区处事、买卖、文化行动等便利。
更引东说念主留神的是，计较中的大型买卖中心（属于村集体的物业）照旧封顶。这个买卖中心总建筑面积有8.1万平素米，策画包含大型买卖、办公和货仓等功能。
▲买卖中心（集体物业），图源：珠海发布
若是能建成运营，将成为整个片区进攻的买卖配套。
推行窘境：商场遇冷，设立资金难以为继
既然回迁房和部分派套都建起来了，为什么还会出现地盘被法拍的情况呢？
问题出在还未设立的商品房地块上。
洪湾河边面貌之前对外售售的是S6地块的商品房。而此次被法拍的S5地块，以及另一块尚未设立的S7地块，面前都处于停滞情状。
图源：凤凰君懂楼市
背后的原因，其实亦然近几年寰宇很多房地产面貌共同濒临的窘境：
起始，房地产商场合座转冷。近几年，楼市告别了以前的巨额高速高涨，购房者不雅望情谊浓厚，设立商销售回款速率变慢，资金压力巨大。
其次，面貌地方区位瓦解度有待支持。洪湾片区诚然在主城区规模内，但比较珠海传统的热点居住板块，如新香洲、吉大、拱北等，其在鄙俚市民意中的居住价值和驰名度还需要一个培育和支持的流程。这在一定进程上影响了商品房的商场罗致度和销售速率。
临了，稠密的体量需要稠密的资金。一个120万平素米的“造城”面貌，对设立商的资金实力和运营武艺是极大的熟识。在商场上行期，不错通过升沉设立化解压力；但在商场下行期，资金链就变得相配脆弱。
事实上，在昨年（2024年）12月，已有金钱处理公司在阿里金钱平台发布债权招商公告，触及的等于洪湾旧改面貌S5和S7地块的关系债权，估值高达约33.87亿元。
这照旧开释出明慑服号：原设立方可能已无力独自鼓吹，正在为这些地块寻找新的“接盘者”或勾通方。
将来之路：谁能接办，激活这座“千里睡”中的大城？
字据领先的计较，洪湾河边的蓝图短长常诱东说念主的：它不仅是一个住宅小区，更计较了公交枢纽站、一级邻里中心、2所幼儿园、1所小学，以及货仓、办公、零卖买卖和约10万平素米的买卖中心。倡导是一个功能完善、不错“自成一体”的生存大城。
如今，部分地块的法拍和债权招商，不错看作是这个稠密面貌在窘境中寻求“破局”的一种方式。
通过引入新的、有实力的设立主体，注入新的资金和活力，大致是让面貌剩余部分“活过来”的独一长进。
关于珠海这座城市来说，洪湾片区的更新矫正具有积极真谛。
它改善了原村民的居住条目，支持了城市面庞，将来若是能齐全建成，也将为主城区提供更多的住房选拔和新的生存空间。
关于潜在的接办方而言，这既是一个挑战，也可能是一个契机。挑战在于，需要面对面前并不火热的商场环境，以及若何从头定位和包装这个面貌。
契机在于，面貌已有部分建成基础，片区配套在徐徐收场，若是能以更合理的本钱取得地盘，并通过精确的居品联想和运营，大致能在商场复苏时占据先机。
洪湾河边的故事，是珠海城市更新波涛中的一个缩影。
它展现了旧改的复杂性与坚苦性，也响应了房地产商场周期对具体面貌的深远影响。
这个百万方生存大城的将来篇章若何书写，将取决于资金、商场与机遇的再次交织。
咱们期待它能找到新的长进，让计较中的好意思好蓝图，不至于始终停留在图纸上。
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